Desregulación de alquileres: aseguran que ya hasta estan bajando los precios

Esta semana se conoció que la AFIP ya no obligará a los propietarios de casas en alquiler a registrar sus contratos. En ese contexto, Víctor Bazán, de la Asociación de Inquilinos de San Juan, le dijo a Zonda Diario que el 90% o 95% de los contratos de alquiler en San Juan no están registrados en la AFIP, por lo tanto, recalcó que esto no cambió nada para la mayoría de los inquilinos. En contraposición, este martes, el secretario del Colegio de Corredores Inmobiliarios de San Juan, Esteban Costela, dialogó con Zonda Diario al respecto.

"Desde que comenzamos con la ley 27.551, la obligación de declararlos era de los propietarios, pero también existía la posibilidad de que los inquilinos hicieran la declaración de los contratos. Entonces, si hay tanta cantidad de contratos sin declararse, es responsabilidad compartida de ambas partes", indica Costela en respuesta a lo dicho por Bazán.

En este contexto, destacó que, si bien en la actualidad no existe la obligatoriedad, el inquilino puede declarar los contratos de alquiler para evitar pagar el impuesto a las ganancias. "No está la obligatoriedad, pero sí la posibilidad para ambas partes; por lo tanto, tanto el propietario como el inquilino pueden acceder a estos beneficios. El propietario tiene descuentos en ganancias con hasta dos inmuebles registrados".

Costela también señaló que el inquilino puede presentar el contrato y declararlo, sin que sea obligatorio que lo haga el propietario. "También hay que aclarar que esto no elimina la responsabilidad y la obligatoriedad de emitir la factura, ya que esto es una obligación del locador. Por lo tanto, las cargas tributarias siguen estando, y las obligaciones siguen igual que siempre", añade Costela.

Alegría en el sector por la retirada del Estado

Respecto a la iniciativa del gobierno de eliminar la obligatoriedad de registrar los contratos en la AFIP, Costela expresa: "Siempre que el Estado se metió a regular la actividad, ha sido negativo para el inquilino. Lo que ha hecho es que el mercado disminuyera la oferta, y los más perjudicados siempre han sido los inquilinos. Las desregulaciones ayudan a que los propietarios no tengan tanta carga burocrática al momento de alquilar, y de esa forma confían más en poner sus inmuebles en alquiler, lo que hace que aumente la oferta y, por lo tanto, pueda comenzar a darse una competencia de precios".

La inflación y la evolución del precio del alquiler

"Nosotros medimos el Índice del Canon Locativo (ICL) y lo publicamos todos los meses. Anualmente se dio un aumento del 247%, en el semestre hubo una disminución, pasando del 111% al 110%, mientras que en el cuatrimestre se registró una disminución del 20% o 12%, si mal no recuerdo", explica Costela a este medio.

En este sentido, destacó que la desaceleración de la inflación también se está reflejando en el precio del canon locativo de los inmuebles.

Aseguran que ya hay competencia entre propietarios

"Hablo desde mi experiencia personal: me ha pasado tener que renegociar precios, por ejemplo, un departamento de dos dormitorios. Antes tenía una lista de espera, ahora viene un inquilino, lo miraba y, si no le gustaba el precio, tenía otras opciones. Así, pasas de un alquiler de $170,000 a negociarlo por $150,000. Antes, cuando había más intervencionismo del Estado, había lista de espera en los inmuebles, y mientras estaban construyendo, teníamos personas que llamaban para ponerse en esas listas y pagaban lo que fuera por alquilar. Hoy eso no está pasando; hoy tenemos opciones", señala.

De todas formas, destacó que esto ocurre, por lo general, con los departamentos, mientras que sigue habiendo una altísima demanda en casas de tres dormitorios y en locales comerciales en el centro. "El mercado de las casas de tres habitaciones no ha evolucionado al mismo ritmo que el de los departamentos".

Un caso de rebaja

"Nos ha pasado tener algún contrato donde la actualización se medía con el ICL, y ha ocurrido que el inquilino nos diga que esa casa, con el aumento, se va a $500,000, cuando a valor de mercado en alquiler está en $380,000. En esos casos, corroboramos cuanto se está cobrando de alquiler por un inmueble, similar, hablamos con el propietario y, en la planilla del inquilino, le otorgamos un beneficio y llevamos el alquiler al valor de mercado. Es decir, hemos hecho rebajas incluso cuando los valores que se habían pactado se iban por encima del valor de mercado".

 

Ese tipo de negociaciones se han dado cuando terminó el intervencionismo del Estado.

 

Los cambios que pueden venir

"En la actualidad, la mayoría de los contratos se están firmando con actualizaciones cada cuatro meses, y en estos últimos días ya he hecho algunos contratos con actualizaciones cada seis meses. Lo que se está dando es una tendencia a la estabilización de la situación. Antes se firmaban contratos por dos años con aumentos fijos cada seis meses. Hoy todavía no estamos en esa situación, pero si el contexto económico sigue evolucionando como viene, podría darse".