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22 Octubre 2018
Lunes, 22 de Octubre de 2018 | San Juan | Argentina

 

Hipotecario UVA

Para reactivar el crédito, Macri anuncia tope a la suba de cuotas y nuevo ProCrear

Tras la devaluación, actualmente representan un 15% del total de las ventas. En enero de 2018 había alcanzado un tope de 42%.

Viernes, 12 Octubre 2018 09:14

Lo que viene El mercado inmobiliario perdió un año. La conclusión es dura, pero ilustra el difícil momento que atraviesa el sector, que se refleja en el derrumbe en la compraventa de propiedades y de los créditos hipotecarios UVA.

El Gobierno es consciente de que necesita reconciliarse con ese público de clase media para el cual, precisamente, los préstamos para la vivienda es uno de los puntos más valorados de la gestión macrista. 

Es por eso que el propio Macri ha tomado la "posta" del anuncio de este viernes. Concretamente:

- Habrá un tope en el incremento de las cuotas de los créditos en UVA, que no podrán superar el 10% del índice de variación salarial

- En caso de que esto ocurra, producto de la alta inflación, se capitalizará la diferencia una vez que la relación cuota-ingreso vuelva a acomodarse

- Este nuevo techo no sólo aplicará para los nuevos créditos, sino también para los ya otorgados

- Se relanzará el plan ProCrear: quienes construyan viviendas para las clases media y baja tendrán exenciones impositivas (Ganancias e IVA). Esas unidades cotizarán en UVA y no en billetes verdes, para estimular la desdolarización 

Las intenciones del Ejecutivo son claras: revitalizar un mercado que quedó "groggy" tras la devaluación y, además, dar una clara señal política sobre la importancia que reviste para la actual gestión el rubro del ladrillo. 

En otro orden, se le dará nuevo impulso a la ley de alquileres, que había conseguido media sanción en Senadores en 2016 y que luego se frenó en Diputados.

El proyecto proponía que en aquellos contratos que no superen los 840 UVA mensuales, sólo pueda realizarse un aumento de precios por año y, además, que el mismo sea en función del CVS (coeficiente de variación salarial).

Durante años, desarrolladores, compradores y vendedores reclamaron la puesta en marcha de herramientas crediticias que agilizaran el magro ritmo de transacciones. Pero los pocos intentos que se impulsaron no llegaron a buen puerto.

Luego, a partir del 2016, el Gobierno dio vida a los créditos hipotecarios que indexan por UVA -toda una novedad para el mercado argentino-, y lo cierto es que lentamente comenzaron a evidenciar resultados auspiciosos. Hasta que sobrevino la inesperada devaluación, que volvió a derrumbar el nivel de operaciones.

"Se volvió a foja cero. Es como si los UVA nunca hubieran existido. En muy poco tiempo, los avances que se habían comenzado a ver desaparecieron y el mercado quedó congelado", afirma a iProfesional Jorge Toselli, titular de JT Inmobiliaria.

Desde el sitio especializado Properati señalan que hoy día la participación de hipotecas en UVA viene barranca abajo. A tal punto que en agosto estos créditos apalancaron apenas el 15% de las escrituras. 

Hay que remontarse hasta noviembre de 2016 para dar con una cifra tan baja. Los porcentajes actuales son fuente de gran preocupación, ya que se acercan a los magros registros de años atrás. 

En agosto 2015 se tocó el punto más bajo (9%). Luego, esa proporción pasó a ubicarse entre el 11% y 13%, apenas por debajo de la marca de agosto del año en curso.

¿Cuándo fue el momento de gloria? Enero de 2018, cuando los créditos para la vivienda representaron el 42% del total escriturado.

- En marzo y abril, ese porcentual fue del 36% y 37% respectivamente

- A partir de entonces, comenzó una fuerte caída que se mantiene hasta hoy

- En mayo, la participación del financiamiento bancario fue del 28%

- En junio, los créditos UVA se precipitaron al 17% del total de escrituras

- En julio, lejos de repuntar, bajó al 16%

- En agosto siguió el declive, para concluir en el 15%

En el mercado estiman que este escenario desfavorable se mantendrá, como mínimo, hasta fin de año. 

"No vemos posibilidades de que cambie la situación. La devaluación fue muy fuerte y los pesos que reciben los interesados ya no les alcanzan para comprar la propiedad a la que apuntaban", afirma Alejandro Bennazar, titular de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA).

La cantidad de operaciones también deja en evidencia el mal momento, aunque con algunas oscilaciones:

- Marzo: 6.075 

- Abril: 5.977

- Mayo: 5.892

- Junio: 4.588

- Julio: 4.403

- Agosto: 4.549

Según el Banco Central, se entregaron 90.000 préstamos desde que el sistema UVA se puso en marcha hasta comienzos de este año. La cifra refleja la pobre performance que ha tenido este sistema, que si bien generó expectativas crecientes en sus comienzos no logró consolidarse, "víctima" de la alta inflación.

Ni agentes inmobiliarios ni bancos desprecian ese guarismo, pero se lamentan porque entienden que el mercado contaba con una importante capacidad para absorber un gran número de créditos hipotecarios, que se hubiera traducido en un fuerte repunte en la compraventa.

Siempre según datos oficiales, hasta el momento la compleja situación económica-financiera que atraviesa el país no tuvo un efecto negativo en la capacidad de pago de los tomadores de préstamos: menos del 0,5% muestra algún atraso significativo en las cancelaciones mensuales.

"El driver que más se destaca detrás de la desaceleración es la caída de la demanda, en un contexto en el que los precios de las propiedades se ubican casi 10% por encima de los registros de 2017", señalan desde Properati. 

"De esta manera, los valores en pesos acumulan un alza en torno al 110% en lo que va del año, generando una importante contracción en la toma de créditos indexados", añaden.

Jorge Pereira

jorgepereira@diarioelzonda.com.ar

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